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エイムハウスの気持ちいい広告マン

ラッキーなことばかりじゃないけどいつも明るい笑顔でがんばる!売買仲介不動産広告暦14年目の広告マン、日本一や世界一高額な東京・都心、城南エリアメインで日々さまざまなアイデアを考え実践してます。ドックイヤーといわれるウェブの世界の速さもさることながら古くからある手法も最近はヒットします!何よりアイデアが湧き上がれば言う事無しですよねぇw
不動産の話
JUGEMテーマ:気になること

こんばんは
縦山です。

今日は、不動産の買い時の話です。

不動産を売る方が今が買い時ですよって話は
なぜかいやらしい感じがしますよね

実際に地価はじりじりと上昇していますから
私も気になります。

今朝営業部長と話す機会が有ったので
お客様にそのような不動産価格が上昇して来ているので
どんな感じでお話するのか?
いやらしい感じがしない方法を聞いてみました。
続きを読む >>
| 2014.09.09 Tuesday * 20:36 | 不動産ならエイムハウス | comments(0) | trackbacks(0) |
城南の不動産まじめな考察 
JUGEMテーマ:気になること

 
こんばんは
縦山です。

城南の不動産まじめな考察シリーズで
ブログをこまめに更新しょうと思い
ちょこちょこ営業マンや業務の担当者さんに
話を聞いております。

時代はいつも動いてますから・・・
ビジネスであればなおさら

前回の最後に土地から建てるって話で
企画しているって書いてしまいましたが、これがなかなか難しい
事になってます。

田園調布の街並
※写真は田園調布の街並

まぁ実際のところ好きなだけ予算をかけられる
お客様で有れば、気に入った土地に好きな仕様で
どんなものでも建てられますからね。極論ですが・・・

本当は予算ありきなので
こと城南エリアではなかなか難しいところです
土地が高額ですから。
建物が犠牲になっている感じですよね。

一時は高額な物件の広告を専門に扱っていましたが
近頃は建てて売るって言う売主さんが減っている様に思います。

リーマンショック以降、極端に
リスクヘッジしている会社が多くなっているようですね。

建てれば在庫ですから・・・(土地を事業融資を使って仕入れても同様ですねw)

広告を作る方からしてみるとちょっとつまらない
気がしますが、これもご時勢なんですね。
特にチラシの広告がなくなりましたからね。

専門家が考えた素敵な建売住宅も気に入ればOKですしね。
ある意味時間もコスト感も抑えること出来ますし

買うほうからしてみれば良い時代なんですね
ほぼ注文住宅のような自由度の高い住まいを
決まった金額で検討して購入できる物件が増えているのですから

よく聞く建築条件付売地です。

考える力やアイデアや時間をお金換算すると
すごいコストになります。

ある程度の枠の中で検討する方が時間もコストも軽減できますし
購入するお客様も同様です。打ち合わせの回数もしかりです。

そこで建築家の方に設計を依頼するとそれなりに
コストもUPしますから、当然専門家の知恵を存分に使えるって事
はお金も掛かりますよね。

城南エリアはここが肝なんです
都下や近県とは全く違う価値観がそこには存在するように思います。

時間をお金に換算する
通勤の時間もコストなんですね。

この話はもう少し下調べをしてわかりやすく
又書きたいと思います・・・

城南に住む事の価値の話

又難しい事になっちゃいそうですね

エイムハウスのスペシャルインタビュー
城南エリアで住み替えをされた40組のお客様の声を
集めてみました!是非参考に


 
| 2014.07.20 Sunday * 20:53 | 不動産ならエイムハウス | comments(0) | trackbacks(0) |
都心や城南エリアの不動産まじめな考察 その2
こんにちは
縦山です。

前回に引き続き人気エリアの建売住宅のお話です。
JUGEMテーマ:気になること


完成まで待ってお披露目をして1億2千万円前後の
3棟現場を盛況に持って行く考察・・・の続きです。

見て来ました。
ほんの一部写真公開します
エントランス
※外観はまだ公開できません


まだ一部工事の終わっていない部分も有りますが
とても斬新な空間構成で雰囲気も抜群の素敵な新築
住宅です。

実際のところ何件か買い付けが入っていることも
事実で来週の月曜日に抽選になる模様です。
(指値があるそうですが・・・実際まだ未公開物件です)

浴室
※ホテルのバスルームも真っ青w

弊社のお客様も本命物件としてご案内している様ですが
価格的な部分で買い付けを頂くまでには至らなかった
様です。(指値で買い付け入れておく事も可能ですが)

あくまでも個人的な見解ですが、やはり価格が多少
高めに設定されているようです。(ちょっと残念)

弊社の営業マンも残念なことを言って降りました。

約1年前の内々の発表時から約1,000万円ぐらい値段が
上がってしまったようです。

即、指値なしでの完売にはならなかったと言うのが残念な
価格設定になっている原因と申してます。

そこが売主様の緻密な戦略ではないかと(個人的な考察です)
思います。

これはある意味、緻密なマーケティング戦略になっている
様に感じました。

弊社の代表も滅多な事では見に行かない現地のお披露目ですが
この現場には視察に来ました。

とにかく現地に見に来るお客様が多いという現場だからです。

変な話になりますが、土地売りで即完売させる事がリスクもなく
面倒もない良いとされているご時勢に引っ張って完成まで待って
売れる現場なら勉強になりますよね。

空間の構成のすばらしさや、少子高齢化又低金利時代なので
賃貸併用が出来る様にキッチンやシャワーブース、トイレに
玄関が2つずつこの建売には装備されているんですから。

いかに地型が悪くても最大限の武器、良質な環境とすばらしい企画が出来た場合
価格にも当然付加価値が付いても良いのではないかという売主様のチャレンジです。

これは大手さんの思考ですよね・・・でも大手さんで城南エリアの
小規模現場がこれまで有ったでしょうか?まず無理というか城南は特別な
場所です。そこまでする必要もありません。
(お金が有ってもこの城南でリスクをとってまで収益が上がるほどの
ある一定の広さの敷地を取得する事が果たして出来るんでしょうか?)

ベンチャーならではチャレンジなんですね。(個人的な見解)

ちょっと整理してみます。

物件の条件
■かなりの高額になるエリア
■不整形地(そこそこの仕入れ価格)
■秀逸の住環境(桜の名所の目の前)


上記に対してのチャレンジとアイデアで収益UP&効果の有る宣伝広告

■不整形地の為取得価格が多少低い
■不整形地を秀逸の空間構成や賃貸併用など
のアイデアで切り抜けることが可能か?
■用地取得をわざわざ発表して仲介会社の感心を得る又
顧客がいるかリサーチ
■企画段階で仲介会社の営業マンを集めて
無料の食事会を兼ねた物件の発表会の開催
(六本木の素敵な自社経営のホテル)
■名刺交換した仲介営業マンへ進行状況の報告の定期メールを配信
■完成お披露目会ではじめて価格発表する

以上が外部に向けた企業の施策

そこで、一緒に現地に見に行った弊社の営業マンとの帰りの車の
中での会話の再現

中堅営業マンのM君

売り方下手ですよねこの会社・・・
発表会の時1億1,000ぐらいかなぁ〜なんて言ってたから
発表した価格が1億2,000越えですよwだから
即完売しないんですよ、駄目ですよねホント残念
勿体つけてもこれじゃ売れないっすよ〜



いやそうかな、この会社考えている事すごいと思うよ
いろんな意味ですぐ売れなくても良いんだよね・・・
わからないでしょ・・・まずこの会社余裕あるから
それを貴方が売ってみてご覧んよ
次からものすごくやりやすくなって
その理由が解ればNo1の営業マンだよ

さてそれ以上にすごいこの会社の秘密は
あくまでも個人的な考察ですが・・・

この様な現場にするには、たぶん時間をかけて仕入れ担当者や
企画部、設計部がミーティングや会議をして思考力やチームワーク
が問われるし、この企画を成功させる為に様々な外部スタッフへ
交渉しなければならず、担当者のコミュニケーション能力がUPする
古い慣習でこの現場を建築条件付で安く売るのは簡単だけど
会社を次のステージに上げるのには、なにが必要かを学べる。
というか学ばせる良い題材ですよね。

完成まで待って発表する事で広告としてもものすごく効果が有るし

数年前に弊社の媒体のエイムハウスタイムスでこの会社の取材に
伺った時に親しくなったN様は、今でも新現場の情報を私に直接連絡
をくれる。

ものすごく丁寧な方です。

私がエイムハウスに入る前職の広告代理店時代にはデザイナーズハウスが
全盛期・・・その中でも生き残っている会社は多々有りますが(有る意味縮小しながら)
成長を続けるって大変だしスタッフを育てるって事がいかに重要なのか
又変り続ける社会情勢やエンドユーザーの思考の変化など
様々な要因の有る中、儲けだけに踊らされずに先を考え、実行し続ける
って大変ですよね。

だいぶ長くなって物件の内容まではたどりつけませんでしたが
その物件はまだまだ購入のチャンスは残って降ります。

詳しい詳細は弊社の未公開物件DBに掲載準備中で本日中にはUP
出来ます。

気になる物件の詳細又城南エリアの物件を取得予定のお客様は
是非メンバー登録をお願いします。


目黒区新築一戸建てで緑ヶ丘を検索してみて下さい!!

PS次回は土地から建てる時のお話を企画中ですw











 
| 2014.07.17 Thursday * 18:30 | 不動産ならエイムハウス | comments(0) | trackbacks(0) |
都心や城南エリアの不動産まじめな考察
JUGEMテーマ:気になること
こんばんは
縦山です。

今回はまじめに不動産の話を書きます。

本来で有れば適時更新しなければいけません・・・今回は連載にしますね

緑ヶ丘の街並
写真は目黒区緑ヶ丘の閑静な街並


さて
昨日、某歴史の有る建売会社さんの自由が丘の現地が公開になり
大盛況のようだった・・・現地に行った営業マンからまだ詳しくは
話を聞いてはいなかったが、この自由が丘の緑道沿いの新築現場は
かれこれ一年近く前からうわさの有った現場。(完成販売です)

ものすごく地型が悪く、建物を敷地一杯に建築するとどうしても
変形した建物しか建たない特殊な敷地だった。

しかし環境は秀逸で春には桜が満開に咲く緑道沿いのロケーション!

不動産というものは必ず相場が有って、安い物は安いなりの理由が
あるもの、とはいえ人気の東急東横線「自由が丘」から徒歩10分も
かからずもよりの緑ヶ丘駅であれば徒歩3分と言う立地であれば
エリア限定で予算の厳しいお客様には大変インパクトのある物件で
有ることは間違えのない事実。

営業マンはそのうわさ話・・・(実際のところ物件がどこでどんなものか
知っているが価格が発表にならない限りお客様に紹介しようがない)
というか完成まで待たねばならい状況

ここで資金的又リスクを考えると未公開のまま土地だけをさっさと
売ってしまうという選択肢が建売会社さんとしては無くはないはず・・・
と言うより、そうして次の物件の仕入れへとなるはずだ。

ここでちょっと考えてみよう・・・
なぜ城南エリアでは未公開物件とかが多いいのだろう
当然建築条件付宅地分譲という家の建築をセットにして(建てないで)
売る手法で物件をどんどんリリースして売って行く。

土地の価格が建物に比べて非常に高価になる為かなりのリスクが伴う
事業になる。(建物の企画が失敗するとって事です。)

そう考えると都下や近県などは建売住宅として建物に付加価値をつけても
(高い値段になっても)土地が安い分グロスの販売価格も安くなるし
販売総棟数も多くなるので最悪でも利益を分配することで赤字に陥ることも無い

ではなぜ今回、この現場が完成まで待って1億円以上物件を建売という形態で
販売する事が出来たのか、又なぜ大盛況だったのか・・・
明日その現場を実際に見てきてから
次回はその考察を自分なりにではあるが少し解説してみたいと思います。

写真も掲載できる様に頑張って行ってきます!

城南都心エリアの不動産をお探しなら是非エイムハウスへ


 
| 2014.07.13 Sunday * 21:35 | 不動産ならエイムハウス | comments(0) | trackbacks(0) |
もう50歳体のケアはちゃんとしないと・・・
こんばんは
縦山です。

今日は、海の見える
アロマと美容鍼の治療サロン
efcare エフ・ケア

で治療体験のお話です。



もう今月で50歳の私・・・

自分ではまだまだ若いつもりで
同級生が先行してリバイバルした
Skateboardを私も始めました。

これが楽しくて楽しくて
でも転んで肩を打ってしまいなかなか
直らず困っていた所

友人のけんちゃんの奥さん
マイコ先生に見てもらいました。
まぁその時はついでって感じなんですが
全然痛くないし調子が良くなりました。

がしかし・・・

完治する事無く近所の保険の効く
整体院に通ってみたものの
変化なし

実際のところ品川の自宅から
逗子のefcareへ通うには困難なのですが
マイコ先生にfacebookなどで相談して
見て頂くことにしました。

私がなぜマイコ先生に見てもらう事に
したか?

確かに本当に肩が痛くて直したいって
思ったことが一番なんですが


治療室の窓からは海・・・

どうしても整体とか針灸とかって
信頼関係が必要だと思うんですよ。

マイコ先生の人柄とか性格とか
良く分かっているんで安心して任せれるし
そこが一番の決め手だったんです。

マイコ先生の今の本当のメニューは
美容系の鍼とかアロマとかなんですが
そっちは私の奥さんが体験済みの太鼓判ですから

もう神様にもすがる思いで
マイコ先生にすがりました・・・


ウェルカムカード!

さて、当日はJRの逗子駅へ車でお迎えに来て頂き
efcareに到着
行きなれたkenちゃんホームなんですが
今日はefcareです。

治療ですよ

治療室は2階なんですが、ベランダからは海!
逗子の海がいい感じです。

今回はちゃんとカルテを記入して
問診も時間をかけて状況を話してから

治療タイムですが・・・

右肩が駄目なんですが
足からスタートして肩や腰、首など
ほぐしてそこから肩です。

もう時間の感覚がなくなるほど
ぶっ通しで鍼とマッサージを繰り返してもらいました。

べろを見せたら先生はびっくり、かなり体が冷えている
様です。あまりにすごいので写真まで撮られました。(笑

普段の生活もよくない姿勢なので
なかなか肩が動いてくれません・・・普段の生活について
体の姿勢のことなど指導をして頂ました。

私の体はだいぶ蝕まれていて1回では無理との結論
あれこれかなりチャレンジして頂いて本当に最後は
申し訳ない気持ちになりました。

かなり長時間の治療でボヨ〜ンとし放心状態で本日は終了。

マイコ先生ご苦労さまです・・・

又来月お世話になります。

その後付き添いで来ていたかみさんと
マイコ先生にちょー楽で簡単なストレッチを教えてもらい
雑談後・・・終了!


逗子の海がすぐそこ・・・

その後は又来るまで旦那様であるけんちゃんの
横須賀中央駅近くのbarkenへ送ってもらい楽しく飲ん
で(本当はあまりお酒はNG)帰宅の電車に乗りました。

治療当日はまだちょっと痛いし直ってない感じがしたけど
このブログを書いている今はかなり調子が良いんです。

会社でも家でも教わったストレッチを毎日した結果
肩が動くし精神的にもリフレッシュしてます。

次回には肩の奥まで治療できる土台を作っておきますから
マイコ先生さじを投げないでぇ〜(笑
のレポートでした!!

年齢だから・・・と諦めることをやめて、
アロマと鍼で、年齢に左右されない健康と美を手に入れましょう!
| 2014.05.11 Sunday * 20:48 | 縦山日記 | comments(0) | trackbacks(0) |
KenさんとHideさん
こんにちは
縦山です。

有る意味すごい友人の話です。

かなり前に脱サラしてフリーランスとしてDTPを
仕事として活動してきたKenさん。

お酒大好きな人の良い社長さんです。

彼とのお付き合いは前々職の会社からなのでたぶん
20年ぐらいになると思います。

そろそろ事務所でもって事で昨年から
いろいろ物件を見ていたとは思いますが…

昨年末の暮れにKenさんから電話がかかって着ました。

事務所決めました…
ちょっと相談って言うか
もう決まってるような話です。

DTP酒場の誕生?ですね



昼はマックでDTP

夜はカジュアルなバーのマスターです。

そんな勢いの有るKenを尊敬しつつ
売り上げとか心配する縦山です。

Kenさんのお店にカッコイイネオンが付ました。



横浜の友人「スマイルネオン」のHedeさんからのプレゼントです。

粋なプレゼントにKenさんも大喜びです。

実はKenさんがsmileneon.comの制作管理してたんです。

いい感じのネオン、横須賀のシュチエーションで
bar Ken。盛り上がって欲しい今日この頃ですw





Ken 食べログページ
http://tabelog.com/kanagawa/A1406/A140601/14053238/

smileneon
http://www.smileneon.com/
| 2014.05.06 Tuesday * 15:06 | 縦山日記 | comments(0) | trackbacks(0) |
ほったらかしの件
こんばんは
縦山です。

しかし、ブログほったらかしです。
ネタが無いわけではありませんが
どうしても最近はfacebookとかtwitterとか
気軽にUP出来てレスが早い方に行ってしまいます。

ブログの使い方が間違ってる気がするし
なにぶん性格的にも一貫性が無いんで気分屋なんですね。

中途半端になるぐらいなら
ブログなんてやらなきゃ良いでしょうが
なんて思いながらも

反省しながらブログを更新してます。

最近、仕事もぶれてんのかなぁ〜

広告マンじゃなくなって来ている感じするんですけど
軌道修正していかなきゃなぁ〜なんて思いつつ

多少は更新頻度上げていこうと思う今日この頃です。

明日からは内容ちゃんと考えてUPします。

まずは反省まで…
 
| 2014.05.04 Sunday * 18:57 | 縦山日記 | comments(0) | trackbacks(0) |
injustice
久しぶりにはまってるゲーム
どうも11月末にPC版が出るみたい
今はios版だけ

PS3とかWiiとかも有るみたいだけど
いまさらゲーム機は買いたくないし

http://www.injustice.com/en

Check
| 2013.11.13 Wednesday * 15:25 | 縦山日記 | comments(0) | trackbacks(0) |


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