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エイムハウスの気持ちいい広告マン

ラッキーなことばかりじゃないけどいつも明るい笑顔でがんばる!売買仲介不動産広告暦14年目の広告マン、日本一や世界一高額な東京・都心、城南エリアメインで日々さまざまなアイデアを考え実践してます。ドックイヤーといわれるウェブの世界の速さもさることながら古くからある手法も最近はヒットします!何よりアイデアが湧き上がれば言う事無しですよねぇw
不動産の話
JUGEMテーマ:気になること

こんばんは
縦山です。

今日は、不動産の買い時の話です。

不動産を売る方が今が買い時ですよって話は
なぜかいやらしい感じがしますよね

実際に地価はじりじりと上昇していますから
私も気になります。

今朝営業部長と話す機会が有ったので
お客様にそのような不動産価格が上昇して来ているので
どんな感じでお話するのか?
いやらしい感じがしない方法を聞いてみました。
続きを読む >>
| 2014.09.09 Tuesday * 20:36 | 不動産ならエイムハウス | comments(0) | trackbacks(0) |
城南の不動産まじめな考察 
JUGEMテーマ:気になること

 
こんばんは
縦山です。

城南の不動産まじめな考察シリーズで
ブログをこまめに更新しょうと思い
ちょこちょこ営業マンや業務の担当者さんに
話を聞いております。

時代はいつも動いてますから・・・
ビジネスであればなおさら

前回の最後に土地から建てるって話で
企画しているって書いてしまいましたが、これがなかなか難しい
事になってます。

田園調布の街並
※写真は田園調布の街並

まぁ実際のところ好きなだけ予算をかけられる
お客様で有れば、気に入った土地に好きな仕様で
どんなものでも建てられますからね。極論ですが・・・

本当は予算ありきなので
こと城南エリアではなかなか難しいところです
土地が高額ですから。
建物が犠牲になっている感じですよね。

一時は高額な物件の広告を専門に扱っていましたが
近頃は建てて売るって言う売主さんが減っている様に思います。

リーマンショック以降、極端に
リスクヘッジしている会社が多くなっているようですね。

建てれば在庫ですから・・・(土地を事業融資を使って仕入れても同様ですねw)

広告を作る方からしてみるとちょっとつまらない
気がしますが、これもご時勢なんですね。
特にチラシの広告がなくなりましたからね。

専門家が考えた素敵な建売住宅も気に入ればOKですしね。
ある意味時間もコスト感も抑えること出来ますし

買うほうからしてみれば良い時代なんですね
ほぼ注文住宅のような自由度の高い住まいを
決まった金額で検討して購入できる物件が増えているのですから

よく聞く建築条件付売地です。

考える力やアイデアや時間をお金換算すると
すごいコストになります。

ある程度の枠の中で検討する方が時間もコストも軽減できますし
購入するお客様も同様です。打ち合わせの回数もしかりです。

そこで建築家の方に設計を依頼するとそれなりに
コストもUPしますから、当然専門家の知恵を存分に使えるって事
はお金も掛かりますよね。

城南エリアはここが肝なんです
都下や近県とは全く違う価値観がそこには存在するように思います。

時間をお金に換算する
通勤の時間もコストなんですね。

この話はもう少し下調べをしてわかりやすく
又書きたいと思います・・・

城南に住む事の価値の話

又難しい事になっちゃいそうですね

エイムハウスのスペシャルインタビュー
城南エリアで住み替えをされた40組のお客様の声を
集めてみました!是非参考に


 
| 2014.07.20 Sunday * 20:53 | 不動産ならエイムハウス | comments(0) | trackbacks(0) |
都心や城南エリアの不動産まじめな考察 その2
こんにちは
縦山です。

前回に引き続き人気エリアの建売住宅のお話です。
JUGEMテーマ:気になること


完成まで待ってお披露目をして1億2千万円前後の
3棟現場を盛況に持って行く考察・・・の続きです。

見て来ました。
ほんの一部写真公開します
エントランス
※外観はまだ公開できません


まだ一部工事の終わっていない部分も有りますが
とても斬新な空間構成で雰囲気も抜群の素敵な新築
住宅です。

実際のところ何件か買い付けが入っていることも
事実で来週の月曜日に抽選になる模様です。
(指値があるそうですが・・・実際まだ未公開物件です)

浴室
※ホテルのバスルームも真っ青w

弊社のお客様も本命物件としてご案内している様ですが
価格的な部分で買い付けを頂くまでには至らなかった
様です。(指値で買い付け入れておく事も可能ですが)

あくまでも個人的な見解ですが、やはり価格が多少
高めに設定されているようです。(ちょっと残念)

弊社の営業マンも残念なことを言って降りました。

約1年前の内々の発表時から約1,000万円ぐらい値段が
上がってしまったようです。

即、指値なしでの完売にはならなかったと言うのが残念な
価格設定になっている原因と申してます。

そこが売主様の緻密な戦略ではないかと(個人的な考察です)
思います。

これはある意味、緻密なマーケティング戦略になっている
様に感じました。

弊社の代表も滅多な事では見に行かない現地のお披露目ですが
この現場には視察に来ました。

とにかく現地に見に来るお客様が多いという現場だからです。

変な話になりますが、土地売りで即完売させる事がリスクもなく
面倒もない良いとされているご時勢に引っ張って完成まで待って
売れる現場なら勉強になりますよね。

空間の構成のすばらしさや、少子高齢化又低金利時代なので
賃貸併用が出来る様にキッチンやシャワーブース、トイレに
玄関が2つずつこの建売には装備されているんですから。

いかに地型が悪くても最大限の武器、良質な環境とすばらしい企画が出来た場合
価格にも当然付加価値が付いても良いのではないかという売主様のチャレンジです。

これは大手さんの思考ですよね・・・でも大手さんで城南エリアの
小規模現場がこれまで有ったでしょうか?まず無理というか城南は特別な
場所です。そこまでする必要もありません。
(お金が有ってもこの城南でリスクをとってまで収益が上がるほどの
ある一定の広さの敷地を取得する事が果たして出来るんでしょうか?)

ベンチャーならではチャレンジなんですね。(個人的な見解)

ちょっと整理してみます。

物件の条件
■かなりの高額になるエリア
■不整形地(そこそこの仕入れ価格)
■秀逸の住環境(桜の名所の目の前)


上記に対してのチャレンジとアイデアで収益UP&効果の有る宣伝広告

■不整形地の為取得価格が多少低い
■不整形地を秀逸の空間構成や賃貸併用など
のアイデアで切り抜けることが可能か?
■用地取得をわざわざ発表して仲介会社の感心を得る又
顧客がいるかリサーチ
■企画段階で仲介会社の営業マンを集めて
無料の食事会を兼ねた物件の発表会の開催
(六本木の素敵な自社経営のホテル)
■名刺交換した仲介営業マンへ進行状況の報告の定期メールを配信
■完成お披露目会ではじめて価格発表する

以上が外部に向けた企業の施策

そこで、一緒に現地に見に行った弊社の営業マンとの帰りの車の
中での会話の再現

中堅営業マンのM君

売り方下手ですよねこの会社・・・
発表会の時1億1,000ぐらいかなぁ〜なんて言ってたから
発表した価格が1億2,000越えですよwだから
即完売しないんですよ、駄目ですよねホント残念
勿体つけてもこれじゃ売れないっすよ〜



いやそうかな、この会社考えている事すごいと思うよ
いろんな意味ですぐ売れなくても良いんだよね・・・
わからないでしょ・・・まずこの会社余裕あるから
それを貴方が売ってみてご覧んよ
次からものすごくやりやすくなって
その理由が解ればNo1の営業マンだよ

さてそれ以上にすごいこの会社の秘密は
あくまでも個人的な考察ですが・・・

この様な現場にするには、たぶん時間をかけて仕入れ担当者や
企画部、設計部がミーティングや会議をして思考力やチームワーク
が問われるし、この企画を成功させる為に様々な外部スタッフへ
交渉しなければならず、担当者のコミュニケーション能力がUPする
古い慣習でこの現場を建築条件付で安く売るのは簡単だけど
会社を次のステージに上げるのには、なにが必要かを学べる。
というか学ばせる良い題材ですよね。

完成まで待って発表する事で広告としてもものすごく効果が有るし

数年前に弊社の媒体のエイムハウスタイムスでこの会社の取材に
伺った時に親しくなったN様は、今でも新現場の情報を私に直接連絡
をくれる。

ものすごく丁寧な方です。

私がエイムハウスに入る前職の広告代理店時代にはデザイナーズハウスが
全盛期・・・その中でも生き残っている会社は多々有りますが(有る意味縮小しながら)
成長を続けるって大変だしスタッフを育てるって事がいかに重要なのか
又変り続ける社会情勢やエンドユーザーの思考の変化など
様々な要因の有る中、儲けだけに踊らされずに先を考え、実行し続ける
って大変ですよね。

だいぶ長くなって物件の内容まではたどりつけませんでしたが
その物件はまだまだ購入のチャンスは残って降ります。

詳しい詳細は弊社の未公開物件DBに掲載準備中で本日中にはUP
出来ます。

気になる物件の詳細又城南エリアの物件を取得予定のお客様は
是非メンバー登録をお願いします。


目黒区新築一戸建てで緑ヶ丘を検索してみて下さい!!

PS次回は土地から建てる時のお話を企画中ですw











 
| 2014.07.17 Thursday * 18:30 | 不動産ならエイムハウス | comments(0) | trackbacks(0) |
都心や城南エリアの不動産まじめな考察
JUGEMテーマ:気になること
こんばんは
縦山です。

今回はまじめに不動産の話を書きます。

本来で有れば適時更新しなければいけません・・・今回は連載にしますね

緑ヶ丘の街並
写真は目黒区緑ヶ丘の閑静な街並


さて
昨日、某歴史の有る建売会社さんの自由が丘の現地が公開になり
大盛況のようだった・・・現地に行った営業マンからまだ詳しくは
話を聞いてはいなかったが、この自由が丘の緑道沿いの新築現場は
かれこれ一年近く前からうわさの有った現場。(完成販売です)

ものすごく地型が悪く、建物を敷地一杯に建築するとどうしても
変形した建物しか建たない特殊な敷地だった。

しかし環境は秀逸で春には桜が満開に咲く緑道沿いのロケーション!

不動産というものは必ず相場が有って、安い物は安いなりの理由が
あるもの、とはいえ人気の東急東横線「自由が丘」から徒歩10分も
かからずもよりの緑ヶ丘駅であれば徒歩3分と言う立地であれば
エリア限定で予算の厳しいお客様には大変インパクトのある物件で
有ることは間違えのない事実。

営業マンはそのうわさ話・・・(実際のところ物件がどこでどんなものか
知っているが価格が発表にならない限りお客様に紹介しようがない)
というか完成まで待たねばならい状況

ここで資金的又リスクを考えると未公開のまま土地だけをさっさと
売ってしまうという選択肢が建売会社さんとしては無くはないはず・・・
と言うより、そうして次の物件の仕入れへとなるはずだ。

ここでちょっと考えてみよう・・・
なぜ城南エリアでは未公開物件とかが多いいのだろう
当然建築条件付宅地分譲という家の建築をセットにして(建てないで)
売る手法で物件をどんどんリリースして売って行く。

土地の価格が建物に比べて非常に高価になる為かなりのリスクが伴う
事業になる。(建物の企画が失敗するとって事です。)

そう考えると都下や近県などは建売住宅として建物に付加価値をつけても
(高い値段になっても)土地が安い分グロスの販売価格も安くなるし
販売総棟数も多くなるので最悪でも利益を分配することで赤字に陥ることも無い

ではなぜ今回、この現場が完成まで待って1億円以上物件を建売という形態で
販売する事が出来たのか、又なぜ大盛況だったのか・・・
明日その現場を実際に見てきてから
次回はその考察を自分なりにではあるが少し解説してみたいと思います。

写真も掲載できる様に頑張って行ってきます!

城南都心エリアの不動産をお探しなら是非エイムハウスへ


 
| 2014.07.13 Sunday * 21:35 | 不動産ならエイムハウス | comments(0) | trackbacks(0) |
ママさんパワーとバイタリティに圧倒された企画展
 こんにちは
縦山です。

久々に企画展なるものを見に目黒区民センターへ

テーマは、子どもと地域と児童遊園。

主催は子ども公園研究所所長の吉田さんです。


すべて手作りの企画展、デザインも吉田さんの作品でセンス抜群


エイムハウスの不動産物件のDBには時間をかけて

かなり詳しく調べた公園情報を持っているんです。

このDBの企画を考えている時、スタッフの一人がめぐパという

目黒区の公園情報のHPを発見し協力を要請したのが

吉田さんとの出会いの始まりなんです。

それから約2年、パワーアップした吉田さんは

更に研究に勤しみなんと児童遊園の役割に関する

論文まで発表したり精力的に活動しています。


エイムハウスタイムスのバックナンバーも置いて頂いてました!感謝


そもそも不動産、特に居住用の戸建やマンション

を購入する時には近くに公園があるのっていいよね〜

から始まって不動産を探す一つの目安としてもパブリックな

広い土地が近くにある公園=魅力的な価値につながると私も感じていました。

そんなこんなでエイムハウスタイムスでの取材協力や

HPにDB作りの協力など今までお世話になって来たわけです。


大きな1万分の1の東京23区の地図これも手作り!すご〜い。

残念な事にエイムハウスタイムスは今月11月号を最後に休刊となります。

が・・・新企画として来月からホーム&スペース MachiNaviがスタート

これは毎回目黒区や世田谷区の地図を中心にした不動産情報Mapです。


昭和の公園の様子、子どもが沢山遊んでましたね。


エリアの魅力として公園を一つのコンテンツと捉えて

不動産を選ぶ時のひとつの指標としてエンドユーザーへお届けできればと企画

しました。


ウサギのイラストがかわいい「めぐろの公園めぐろうかるた」
手作りでしかも今風カードゲームのレアカードの様に銀のホイルにフイルムを張って
制作した超オシャレタイプのカルタだ!公園の特徴がわかるイラストに脱帽。



そこでこの媒体へ又吉田さんのコラム的なものを掲載頂きます!

12月1日からご近所の東急ストアなどで配布予定です。是非お楽しみに〜


最後に撮影させてもらった吉田さんの生写真!バイタリティの塊だが普通のお母さんでもある。



| 2011.11.19 Saturday * 16:57 | 不動産ならエイムハウス | comments(0) | trackbacks(0) |
キャンペーンの中間報告!
こんにちは
縦山です。

ネタはfacebookの投稿している事が多く

最近ブログ更新がめっきり減ってしまって

やばい!と思うこのごろ・・・

久振りにブログ更新します。

先月の七夕から始まったサイトリニューアルキャンペーンの

http://www.aimhouse.jp/campaign/present/2011/07/index

応募者数の中間発表をしなければと思いまして

管理システムを確認いたしまました。

本日8月6日なんで1ヶ月が経過しましたが

応募総数はなんと2,968件でした・・・・

これって多いのか少ないのかは微妙な感じですが

宝くじよりかは可能性は断然高いと思います。

ウェブで話題を作るって結構大変ですよね

コストがかかる分、口コミが広がり蓋を開けてみたら

あーあってなるのか、すげっーてなるのか

ちなみにキャンペーンは9月末まで続きますので

どこまで伸びるか興味は深々です。

プリウスいいっすよね〜



| 2011.08.06 Saturday * 13:47 | 不動産ならエイムハウス | comments(0) | trackbacks(0) |
オシャレカフェでオシャレ勉強会
こんばんは
縦山です。

何かありそうで、ちょっと敷居高そうで

なんとなく参加しづらい「不動産セミナー」・・・

実際、購入するとなるとものすごく高額な上、何度も買うものでは

ないので、何千万円とかの買い物が自分たちでも買えるのかって

思いで躊躇してしまいがちですよね。

不動産会社でマーケしているとぶち当たる壁の一つでもある

顧客の創造・・・

どうしてもエンドユーザー向け売買仲介営業は、即購入ユーザーを

見つけるマーケがメインとなり、物件依存型広告に高額の広告費を

投下する手法がメインになり、ちょっと博打的なビジネス展開を

しいられている気がします。

実際のところ不動産には掘り出し物はまずないし、かといって

絶対に売れない物件もない・・・、そこにはニーズが多種多様にあり

相場を形成していて、価格と価値のバランスがうまく取れて初めて

購入者が見つかるものだと思います。


第1回目のセミナーの様子!結構まったりゆったり時間も1時間弱と楽チン

一つしかない物件の為に、高額な費用を投下して何十万部も新聞に

物件広告を毎週折り込んだりする行為は、ヘリコプターからビラを

バンバン撒くのと同様に不合理極まりない行為です。

ニーズをつかみ知名度を上げ、長い時間をかけて地元に密着して

会社を理解して頂く方が(本音で理想論でもあるが・・・)先行きが見込める

と考えます。 当然ながらすぐ欲しい人へは全力でニーズに答えられる

技量とガッツも営業には必要だと思いますし、実践して行かなければならない

ことですが・・・

ものすごく長くなりましたが、そこで本当の意味で気兼ねなく、気楽に

第3者のオーソリティが地元のコミュニティを通じて何かセミナー的な

学べる場を提供できて、それに協賛する形でご一緒させてもらえないかと

思い出来た結果が、今回の不動産セミナーなんです!(ものすごく前置きが長い!)

実現させるには地域のコミュニティの様々な方の協力が必要でしたが、この度

第2回を開催する事が出来ました!


内容はすごくわかりやすくって好評でした!

内容はこちらのリンク先で確認して頂ければと思います。

ゆっくりとまったりと、オシャレカフェでオシャレに勉強会

城南エリアならではのちょっといい感じのセミナーに成長してもらいたいと言うのが本音

ぜんぜんあせってない方の為のセミナーです。納得するまで参加して

ライフスタイルに合った不動産を取得してもらいたい。

そんなイメージのセミナーです! 
| 2011.05.03 Tuesday * 21:17 | 不動産ならエイムハウス | comments(0) | trackbacks(0) |
ちょっと真面目に不動産の物件についての話
こんばんは
縦山です。

だいぶ、ブログの更新を怠ってしまいました。 すいません!

最近facebookやtwitterのほうが忙しい?ものでついつい更新怠けてしまいます。
真面目な話、折角不動産会社に?いるんで本日はお得な不動産のお話をしたいなって
思います。

ちょっと真面目に首都圏の不動産価格の統計を見てみると・・・

2011年4月19日に発表された財団法人東日本不動産流通機構の
首都圏(東京都・埼玉県・千葉県・神奈川県)のレインズ(業者間流通DB)
(2011年1〜3月)市場の動向データを見てみた。

主な内容は以下の通りに掲載されていました。
表組みの数字を見ても今一、一般の方はちんぷんかんぷんだと思うので
要約された記事を転載いたします。
詳しく見たい方はこちら http://www.reins.or.jp/pdf/trend/sf/sf_201101-03.pdf
でPDFをご覧いただけます。

■中古マンション
・成約件数は震災の影響で4期連続で前年同期を下回る
・成約物件の1崚たり単価は5期ぶりに下落
・新規登録件数は4期連続で前年同期を上回る
■中古戸建住宅
・成約件数は震災の影響で2期連続で前年同期を下回る
・成約物件平均価格は3期ぶりに下落
・新規登録件数は3期連続で前年同期を上回る

※私事で・・・成約件数が下回り新規登録件数は上回る崔渦5期ぶりに下落
と言う事は、物件も豊富で価格が下がり買いやすくなっている。

■新築戸建住宅
・成約件数は3期連続で前年同期を上回る、価格は変わらず
・新規登録件数は3期連続で前年同期を上回り、5割近い増加

※私事で・・・更に新築一戸建ては震災にかかわらず成約件数も多くなり
価格は上がらず、物件も5割増加! これも買いやすい状況ですよね。

■土地(100〜200屐
・成約件数は3期連続で前年同期を下回る
・成約物件の崔渦繊価格はともに上昇

※私事で・・・売りが少なくなる=価格は上昇傾向にあるということ

不動産については、良く言う買い時は、買える時って言いますが、市況は
本当の意味で住宅が必要な人には買いどきなのかも知れません。

更に、データーを見てみると。

今年の3月10日に発表された(偶然にも震災前日)、2011年2月度のこちらは
Market Watchから数字を抜粋しましたが・・・・

新築ではなく中古マンションの成約情報を集計してみましたところ。
2010年2月から今年2月までの13ヶ月の東京、城南地区(品川区、大田区、目黒区、世田谷区)
全件数は2535件(月間平均195件の成約)平均の築年数は15.76年(結構古いマンションだね)
専有面積の平均は61.82屬巴輒椶硫然覆諒振僂3,806万円となりました。
1崚たりの価格は?61.56万円になりますよね。

たとえば・・・

新築の住宅で有ればいかがでしょうか?

新築一戸建てです。

大田区南馬込3丁目で今当社で売り出しを始めた物件の一番金額の低い物件
で4,380万円で、延床面積は76.59屬1崚たりの単価は57.18万円となります。
最寄駅がJR京浜東北線  大森徒歩15分となりますが、ちゃんとしたカースペースのある
2階建の新築住宅です。


不動産には色々と条件があり、価格が決まると思いますが、このような物件があることを
訴求したいと思います。

人それぞれのライフスタイルがあるように、不動産の物件もしかり、さまざまなニーズを
満たす為の物件も有ります。





エイムハウスタイムス
| 2011.04.24 Sunday * 20:05 | 不動産ならエイムハウス | comments(0) | trackbacks(0) |
2011年新年あけましておめでとうございます。
こんにちは
縦山です。

新年初の更新なんで・・・ あけましておめでとうございますですね〜

毎年1回は制作しているノベルティ!エイムハウスタイムス配布協力店さんへご挨拶に

お配りさせて頂いていたりします。


ぬいぐるみはオプション・・・すでに持っている人はこんな感じでおしゃれに・・・・・

今回は地球にやさしい無漂白エコマーク認定の本格エコバックっです!

デザインは当社のコーポレートカラーの青インク一色でエイムハウスタイムスの

タイトルロゴとはっぴーず!のシルエットのイラスト入りで大変おしゃれに仕上がった

と思います。

サイズも結構大振りでちょっとしたお買い物やに便利

デザインもシンプル・生地も厚手で丈夫な素材っすね。


エイムハウス編集長にモデルをお願しました。

限定300個と少数なので、ちょっとづつイベント参加者さんなどにも

お配りさせて頂きますね〜

乞うご期待!


 
| 2011.01.08 Saturday * 16:09 | 不動産ならエイムハウス | comments(0) | trackbacks(0) |
エイムハウス営業マンムービー
んばんは
縦山です。

今までも、エイムハウスでは営業マン紹介にムービー

コンテンツを制作しておりましたが、2年ぐらいたってしまったんで

新規に新入社員さん含め全員分を作り直しました!

クオリティは最高!コストは最低なグッドプランニングさんにお願しました。

ディレクションはノットフォーセールスさんの代表N氏です。

完成した動画はユニークでシュールさすが城南の不動産会社?って仕上がり

是非ご堪能下さい!

中でも傑作なO係長さん

ホント爆笑です。




その他個性派の営業マンの一覧ページはこちら


ご感想はエイムハウスへ反響をお願します〜






| 2010.12.26 Sunday * 20:41 | 不動産ならエイムハウス | comments(0) | trackbacks(0) |


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