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ラッキーなことばかりじゃないけどいつも明るい笑顔でがんばる!売買仲介不動産広告暦14年目の広告マン、日本一や世界一高額な東京・都心、城南エリアメインで日々さまざまなアイデアを考え実践してます。ドックイヤーといわれるウェブの世界の速さもさることながら古くからある手法も最近はヒットします!何よりアイデアが湧き上がれば言う事無しですよねぇw
都心や城南エリアの不動産まじめな考察 その2
こんにちは
縦山です。

前回に引き続き人気エリアの建売住宅のお話です。
JUGEMテーマ:気になること


完成まで待ってお披露目をして1億2千万円前後の
3棟現場を盛況に持って行く考察・・・の続きです。

見て来ました。
ほんの一部写真公開します
エントランス
※外観はまだ公開できません


まだ一部工事の終わっていない部分も有りますが
とても斬新な空間構成で雰囲気も抜群の素敵な新築
住宅です。

実際のところ何件か買い付けが入っていることも
事実で来週の月曜日に抽選になる模様です。
(指値があるそうですが・・・実際まだ未公開物件です)

浴室
※ホテルのバスルームも真っ青w

弊社のお客様も本命物件としてご案内している様ですが
価格的な部分で買い付けを頂くまでには至らなかった
様です。(指値で買い付け入れておく事も可能ですが)

あくまでも個人的な見解ですが、やはり価格が多少
高めに設定されているようです。(ちょっと残念)

弊社の営業マンも残念なことを言って降りました。

約1年前の内々の発表時から約1,000万円ぐらい値段が
上がってしまったようです。

即、指値なしでの完売にはならなかったと言うのが残念な
価格設定になっている原因と申してます。

そこが売主様の緻密な戦略ではないかと(個人的な考察です)
思います。

これはある意味、緻密なマーケティング戦略になっている
様に感じました。

弊社の代表も滅多な事では見に行かない現地のお披露目ですが
この現場には視察に来ました。

とにかく現地に見に来るお客様が多いという現場だからです。

変な話になりますが、土地売りで即完売させる事がリスクもなく
面倒もない良いとされているご時勢に引っ張って完成まで待って
売れる現場なら勉強になりますよね。

空間の構成のすばらしさや、少子高齢化又低金利時代なので
賃貸併用が出来る様にキッチンやシャワーブース、トイレに
玄関が2つずつこの建売には装備されているんですから。

いかに地型が悪くても最大限の武器、良質な環境とすばらしい企画が出来た場合
価格にも当然付加価値が付いても良いのではないかという売主様のチャレンジです。

これは大手さんの思考ですよね・・・でも大手さんで城南エリアの
小規模現場がこれまで有ったでしょうか?まず無理というか城南は特別な
場所です。そこまでする必要もありません。
(お金が有ってもこの城南でリスクをとってまで収益が上がるほどの
ある一定の広さの敷地を取得する事が果たして出来るんでしょうか?)

ベンチャーならではチャレンジなんですね。(個人的な見解)

ちょっと整理してみます。

物件の条件
■かなりの高額になるエリア
■不整形地(そこそこの仕入れ価格)
■秀逸の住環境(桜の名所の目の前)


上記に対してのチャレンジとアイデアで収益UP&効果の有る宣伝広告

■不整形地の為取得価格が多少低い
■不整形地を秀逸の空間構成や賃貸併用など
のアイデアで切り抜けることが可能か?
■用地取得をわざわざ発表して仲介会社の感心を得る又
顧客がいるかリサーチ
■企画段階で仲介会社の営業マンを集めて
無料の食事会を兼ねた物件の発表会の開催
(六本木の素敵な自社経営のホテル)
■名刺交換した仲介営業マンへ進行状況の報告の定期メールを配信
■完成お披露目会ではじめて価格発表する

以上が外部に向けた企業の施策

そこで、一緒に現地に見に行った弊社の営業マンとの帰りの車の
中での会話の再現

中堅営業マンのM君

売り方下手ですよねこの会社・・・
発表会の時1億1,000ぐらいかなぁ〜なんて言ってたから
発表した価格が1億2,000越えですよwだから
即完売しないんですよ、駄目ですよねホント残念
勿体つけてもこれじゃ売れないっすよ〜



いやそうかな、この会社考えている事すごいと思うよ
いろんな意味ですぐ売れなくても良いんだよね・・・
わからないでしょ・・・まずこの会社余裕あるから
それを貴方が売ってみてご覧んよ
次からものすごくやりやすくなって
その理由が解ればNo1の営業マンだよ

さてそれ以上にすごいこの会社の秘密は
あくまでも個人的な考察ですが・・・

この様な現場にするには、たぶん時間をかけて仕入れ担当者や
企画部、設計部がミーティングや会議をして思考力やチームワーク
が問われるし、この企画を成功させる為に様々な外部スタッフへ
交渉しなければならず、担当者のコミュニケーション能力がUPする
古い慣習でこの現場を建築条件付で安く売るのは簡単だけど
会社を次のステージに上げるのには、なにが必要かを学べる。
というか学ばせる良い題材ですよね。

完成まで待って発表する事で広告としてもものすごく効果が有るし

数年前に弊社の媒体のエイムハウスタイムスでこの会社の取材に
伺った時に親しくなったN様は、今でも新現場の情報を私に直接連絡
をくれる。

ものすごく丁寧な方です。

私がエイムハウスに入る前職の広告代理店時代にはデザイナーズハウスが
全盛期・・・その中でも生き残っている会社は多々有りますが(有る意味縮小しながら)
成長を続けるって大変だしスタッフを育てるって事がいかに重要なのか
又変り続ける社会情勢やエンドユーザーの思考の変化など
様々な要因の有る中、儲けだけに踊らされずに先を考え、実行し続ける
って大変ですよね。

だいぶ長くなって物件の内容まではたどりつけませんでしたが
その物件はまだまだ購入のチャンスは残って降ります。

詳しい詳細は弊社の未公開物件DBに掲載準備中で本日中にはUP
出来ます。

気になる物件の詳細又城南エリアの物件を取得予定のお客様は
是非メンバー登録をお願いします。


目黒区新築一戸建てで緑ヶ丘を検索してみて下さい!!

PS次回は土地から建てる時のお話を企画中ですw











 
| 2014.07.17 Thursday * 18:30 | 不動産ならエイムハウス | comments(0) | trackbacks(0) |
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